घर को बेचने वाले कानून (Property Law) हर राज्य में थोड़ा अलग हो सकते हैं, घर को बेचने के लिए कुछ अनुमतियाँ (Permissions) और कानूनी कागज (Document) होने चाहिए। घर खरीदते समय आपको ये कानूनी कागज देखने चाहिए, देश में ज्यादातर व्यक्ति घर लोन(Loan) लेकर ही खरीदते है। आपको हर कागज को सावधानी से जांचने करने के बाद ही खरीद के लिए आगे बढ़ना चाहिए. हम यहाँ आपको उन कानूनी कागजो की सूची बता रहे हैं, जिन्हें देख कर आप सही घर खरीद सकते हैं।
जमीन और प्लाट खरीदते समय :-
सेल डीड (Sale Dead )
यह वो कानूनी कागज है, जो ये बताता है के घर का मालिकाना हक़ किसके पास है। और इस बात का भी सबूत है कि, जो घर आप खरीदने वाले है। प्रॉपर्टी का टाइटल क्लियर होने के साथ ही यह भी महत्वपूर्ण है कि सेल डीड स्थानीय रजिस्ट्रार के दफ्तर में रजिस्टर्ड हो। आपको यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि जो व्यक्ति आपको प्रॉपर्टी बेच रहा है, टाइटल डीड उसी के नाम से हो। सबसे अच्छा तरीका यह है कि आप किसी वकील से ही प्रॉपर्टी डीड को वेरीफाय करायें, इससे यह सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी कि कागज सही हैं और उनमें कोई कमी नहीं है।
बिल्डिंग प्लान अप्रूवल (Building Plan Approvals)
अगर आप किसी बिल्डिंग में फ्लैट खरीद रहे हैं, तो ये भी देख ले कि बिल्डर ने सारे बिल्डिंग प्लान, संबंधित की स्थानीय अथॉरिटी से, मंजूर जरूर कराया हो। यह संबंधित अथॉरिटी के कमिश्नर या उनके द्वारा नियुक्त किसी अधिकारी से अप्रूव कराया जाना चाहिए. इससे आपको यह तय करने में मदद मिलेगी कि बिल्डर ने मकान क़ानूनी तरीके से बनाया है या नहीं.
लोन सर्टिफिकेट (Loan Certificate)
यह सर्टिफिकेट सुनिश्चित करता है कि संबंधित प्रॉपर्टी पर कोई लोन या अन्य देनदारी तो नहीं है. मतलब यह है कि आप जिस समय प्रॉपर्टी खरीद रहे हों, उस समय वह हर तरह के कर्ज या देनदारी से मुक्त हो. सब रजिस्ट्रार ऑफिस द्वारा जारी यह सर्टिफिकेट बताता है कि प्रॉपर्टी से संबंधित किस तरह का ट्रांजेक्शन किया गया है और इस समय उसकी वास्तविक हालत क्या है।
कंप्लीशन सर्टिफिकेट (Completion certificate)
कंप्लीशन सर्टिफिकेट यह पक्का करता है प्रॉपर्टी का निर्माण उसके दिशा निर्देशों (Home Guideline) के हिसाब से ही हुआ है. यह पानी, बिजली, सीवर जैसी बेसिक जरूरतों के हिसाब से बहुत जरूरी सर्टिफिकेट है. अगर यह नहीं मिला तो प्रॉपर्टी में सुविधाओं को बाद में जुटाना मुश्किल हो सकता है।
ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट (Occupancy certificate)
ये कंप्लीशन सर्टिफिकेट जारी करने के बाद नगर निगम या स्थानीय अथॉरिटी ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट जारी करती है. यह सर्टिफिकेट सुनिश्चित करता है कि संबंधित प्रॉपर्टी रहने के लिए उपलब्ध है और उसका निर्माण सभी नियम-कानूनों में रहते हुए किया गया है. यह आपको बताता है की आपकी प्रॉपर्टी क़ानूनी तौर पर वैध है और रहने के लिए उपयुक्त है. किसी प्रॉपर्टी की खरीदारी के हिसाब से यह सबसे जरूरी दस्तावेज है.
पावर ऑफ एटॉर्नी (Power of attorney)
यह एक क़ानूनी दस्तावेज है जिसकी मदद से कोई व्यक्ति किसी अन्य व्यक्ति को प्रॉपर्टी की देखभाल, किराये पर उठाने या बेचने के लिए अधिकृत करता है. इस दस्तावेज का भी रजिस्ट्रेशन कराया जाना चाहिए पर कई बार स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज बचाने के लिए कई बार लोग पावर ऑफ एटॉर्नी के जरिये प्रॉपर्टी खरीद लेते हैं. इससे Government of India को बड़ा नुकसान होता है और और साथ ही साथ मुकदमे के अधिक मामलों का सामना करना होता है. इसमें एक ही प्रॉपर्टी को कई लोगों के हाथ बेच दिया जाता है. यह सुनिश्चित करना चाहिए टैक्स और बिल संबंधी कागजात प्रॉपर्टी खरीदने वाले व्यक्ति को सभी बकाया चुका दिया गया है, और इसके लिए जरूरी रसीद या बिल देखना चाहिए. प्रॉपर्टी बेचने वाले व्यक्ति से सभी असली रसीद मांगें और सिर्फ फोटोकॉपी रसीद पर भरोसा ना करें. होम लोन लेने के लिए इसका असली दस्तावेज दिखाना होता है।
बैनामा (The deed)
घर खरीदने के लिए कागज का यह पन्ना सबसे जरूरी होता है। असली बैनामा संपत्ति पर आपका मालिकाना हक साबित करता है। जिस इलाके में संपत्ति स्थित है, वहीं के सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस में जाकर आपको अपनी प्रॉपर्टी रजिस्टर करानी पड़ती है।
खाता प्रमाण पत्र (Extract)
अलग-अलग शहरों में इसे विभिन्न नामों से पुकारा जाता है। नई संपत्ति के रजिस्ट्रेशन के लिए यह बेहद जरूरी दस्तावेज है। इसकी जरूरत उस वक्त भी पड़ती है, जब आप बाद में प्रॉपर्टी का मालिकाना हक किसी और को ट्रांसफर करना चाहते हैं। यह दस्तावेज इस बात का सबूत होता है कि इस संपत्ति की एंट्री स्थानीय म्युनिसिपल रिकॉर्ड्स में हुई है और मंजूर किए गए प्लान के मुताबिक ही प्रॉपर्टी का निर्माण किया गया है। होम लोन देने से पहले बैंक भी आपसे यह कागज मांगते हैं।
इंतकाल/ दाखिल खारिज (Mutation Register Extract)
यह दस्तावेज ग्राम पंचायत की संपत्तियों में काम आता है। इसमें पिछले मालिक की जानकारी होती है। हालांकि असली दस्तावेज देने की जरूरत नहीं पड़ती, लेकिन अगर आप ग्राम पंचायत के तहत आने वाले इलाकों में प्रॉपर्टी लेते हैं तो इसे दिखाना अनिवार्य होता है।
नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट (NOC)
बहुत कम लोग यह बात जानते होंगे कि एक प्रोजेक्ट बनाने के लिए बिल्डर को अलग-अलग अथॉरिटीज से 19 एनओसी लेनी पड़ती हैं। हालांकि विभिन्न शहरों में यह संख्या अलग-अलग हो सकती है। आप अपने डिवेलपर से इन एनओसी की कॉपी अपने पर्सनल रिकॉर्ड में रखने के लिए मांग सकते हैं।
अलॉटमेंट लेटर (Allotment Letter)
होम लोन पाने के लिए अलॉटमेंट लेटर बेहद जरूरी दस्तावेजों में से एक होता है। इसे डिवेलपर या हाउजिंग अथॉरिटी द्वारा जारी किया जाता है। इसमें प्रॉपर्टी का विवरण और ग्राहक ने बिल्डर को कितना पैसा दिया है, इसकी जानकारी होती है। यह भी ध्यान रखें कि अलॉटमेंट लेटर बिक्री समझौते (सेल अग्रीमेंट) के जैसी नहीं होती है। अटॉलमेंट लेटर जहां अथॉरिटी के लेटर हेड पर जारी किया जाता है, वहीं सेल अग्रीमेंट स्टैंप पेपर पर तैयार किया जाता है। इसके अलावा अलॉटमेंट लेटर पहले मालिक को जारी होता है, जबकि अन्य मालिक असली लेटर की एक कॉपी बेचने वाले से मांग सकते हैं।.
सेल अग्रीमेंट (Sales Agreement)
इस दस्तावेज में प्रॉपर्टी की पूरी जानकारी जैसे नियम व शर्तें, पोजेशन की तारीख, पेमेंट प्लान, विवरण, कॉमन एरिया और सुविधाओं की जानकारियां होती है। इसमें यह भी लिखा होता है कि प्रॉपर्टी के कंस्ट्रक्शन के लिए बिल्डर जिम्मेदार होगा। प्रॉपर्टी खरीदने और होम लोन पाने के लिए इस दस्तावेज की ओरिजनल कॉपी दिखानी पड़ती है।
पजेशन लेटर (Possession Letter)
यह दस्तावेज बिल्डर ग्राहक को मुहैया कराता है। इसमें वह तारीख लिखी होती है, जब बिल्डर ग्राहक को प्रॉपर्टी सौंपेगा। अगर आप एक रीसेल प्रॉपर्टी खरीदते हैं तो बैंक को दिखाने के लिए आप बेचने वाले से रसीदों की कॉपी मांग सकते हैं।
प्रॉपर्टी टैक्स की रसीदें (Receipts of property Tax)
घर के मालिकों को टैक्स चुकाना पड़ता है। यह भी सुनिश्चित करें कि पिछले मालिक ने प्रॉपर्टी टैक्स चुकाया है और अब कोई बकाया नहीं है। प्रॉपर्टी टैक्स की रसीदें संपत्ति की कानूनी स्थिति साबित करने में भी मदद करती हैं।
पेमेंट की रसीदें (Receipts of Payments)
अगर आप कोई नई संपत्ति खरीद रहे हैं तो अपने बिल्डर से पेमेंट की ओरिजनल रसीदें जरूर लें। दूसरी ओर अगर रीसेल प्रॉपर्टी खरीदने का विचार है तो बेचने वाले से रसीदों की कॉपी बैंक को दिखाने के लिए मांग लें।
जोखिम प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate)
इस दस्वातेज इस बात का सबूत होता है कि प्रॉपर्टी पर कोई कानूनी बकाया या वह गिरवी नहीं है। लोन देने से पहले बैंक आपसे इस दस्तावेज की भी मांग कर सकता है। इस सर्टिफिकेट में पिछले कुछ वक्त में हुए लेनदेन से जुड़ी सभी जानकारियां भी होती हैं। अगर किसी प्रॉपर्टी पर कोई कानूनी बकाया होता है तो भारत में फॉर्म 15 जारी किया जाता है। लेकिन अगर ऐसा नहीं होता तो मालिक को फॉर्म 16 दिया जाता है।
कंप्लीशन प्रमाणपत्र (Completion Certificate)
यह दस्तावेज होम लोन लेने के लिए जरूरी होता है। इससे यह भी साबित होता है कि जो बिल्डिंग बनाई जा रही है, वह मंजूर किए गए प्लान के तहत हो रही है।
बिल्डर या प्रॉपर्टी डीलर से फ्लैट/प्लाट खरीदते समय: –
संपत्ति की बिक्री को नियंत्रित करने वाले सटीक कानून हर राज्य में थोड़ा भिन्न हो सकते हैं, लेकिन बिल्डर या प्रमोटर के पास फ्लैटों की बिक्री के लिए कुछ अनुमतियाँ और दस्तावेज होने चाहिए। बिल्डर से फ्लैट खरीदते समय आपको ये दस्तावेज देखने चाहिए:
टाइटल दीड (Title deed)
यह दस्तावेज़ आपको बताएगा कि क्या वह बिल्डर बेची जा रही संपत्ति का मालिक है और उसके पास संपत्ति बेचने का अधिकार है और उसे स्वामित्व स्थानांतरित करने की स्वतंत्रता है। मूल और शीर्षक विलेख की एक प्रति न देखने पर जोर दें। यह आपको यह भी बताएगा कि संपत्ति के संबंध में सब कुछ कानूनी है या नहीं। एक खरीदार को मूल विलेख की जांच करनी चाहिए और पुष्टि करनी चाहिए कि ज़मीन डेवलपर के नाम पर है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि किसी और को इसे बेचने का अधिकार नहीं है। एक वकील द्वारा शीर्षक की समीक्षा करना उचित है।
डिसएप्रूवल नोटिस (Disapproval Notice or IOD – Intimation of Disapproval)
यह अनुमतियों का एक समूह है जो निर्माण के विभिन्न चरणों में एक डेवलपर द्वारा प्राप्त किया जाना चाहिए। इसमें अन्य विभागों जैसे स्टॉर्म वाटर एंड ड्रेन डिपार्टमेंट, सीवेज डिपार्टमेंट्स, फॉरेस्ट डिपार्टमेंट, एनवायरनमेंट डिपार्टमेंट, ट्रैफिक एंड कोऑर्डिनेशन डिपार्टमेंट, चीफ फायर ऑफिसर, एयरपोर्ट अथॉरिटी और पुलिस बोर्ड से अप्रूवल और नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट (NOC) शामिल हैं।
कम्पलीशन सर्टिफिकेट (Completion Certificate or CC)
यह एक दस्तावेज है जिसे स्थानीय अधिकारियों द्वारा जारी किया जाना चाहिए और कानूनी रूप से एक बिल्डर को वास्तविक निर्माण कार्य शुरू करने की अनुमति देता है।
एन्कम्ब्रन्स प्रमाण पत्र (Encumbrance Certificate)
यह रजिस्ट्रेशन प्राधिकरण के कार्यालय (सब रजिस्ट्रार कार्यालय) से प्राप्त किया जा सकता है और आपको बताता है कि संपत्ति किसी भी कानूनी या मौद्रिक देनदारियों को वहन करती है या कोई मुकदमे लंबित हैं। यह 30 साल तक वापस जा सकता है।
एप्रूव्ड लेआउट प्लान (Approved Layout Plan)
लेआउट प्लान को उचित नियोजन अधिकारियों द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए। घर खरीदारों को सावधानी बरतने की जरूरत है क्योंकि ऐसे मामले सामने आए हैं जहां डेवलपर्स ने अतिरिक्त लेआउट जोड़कर या खुले क्षेत्रों को कम करके अनुमोदित लेआउट से भटक गए हैं।
परचेस एग्रीमेंट (Purchase Agreement)
आपको यह सुनिश्चित करने के लिए इस दस्तावेज़ के माध्यम से जाना चाहिए कि इसमें वह सब कुछ शामिल है जो आपने वादा किया था। आप केवल एक बिल्डर या प्रमोटर को कानूनी रूप से जवाबदेह ठहरा सकते हैं कि खरीद समझौते में क्या है, न कि आपके लिए जो मौखिक रूप से वादा किया गया है। समझौते में निर्माण परियोजना के सभी प्रमुख विवरण शामिल होने चाहिए जैसे कि परियोजना विनिर्देश, अपार्टमेंट, भुगतान की शर्तें, पूर्ण समय सीमा और जुर्माना और प्रकार और जुर्माना की राशि, किसी भी पार्टी को डिफ़ॉल्ट होना चाहिए। समझौते में सामान्य क्षेत्रों को समाज में स्थानांतरित करने के लिए एक खंड भी होना चाहिए। यह सुनिश्चित करता है कि मूल मालिकों के साथ साजिश बनी रहे और डेवलपर इस भूमि पर आगे के निर्माण में संलग्न न हो सके।
ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (Occupancy Certificate)
स्थानीय अधिकारियों द्वारा जारी, यह प्रमाण पत्र बताता है कि संपत्ति का निर्माण प्रदान की गई अनुमतियों के अनुपालन में किया गया है। इस स्तर पर डेवलपर ने सभी आवश्यक पानी, सीवेज और बिजली के कनेक्शन पूरे कर लिए होंगे।
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